去年10月的时候,CRA宣布严查多伦多楼花转让交易中逃税的问题,并成功获得法庭令,向多伦多地区44家发展商取得公寓楼花转让的相关信息,对2810宗楼花转让的信息进行分析。这个新闻出来后,原本心思思也想入个楼花小赚一笔的爸妈,也不敢轻举妄动了。这篇文章,我将从两个方面去说明楼花转让(Assignment of Contracts)的相关税务问题。

第一部分:楼花转售的GST/HST

以下内容根据CRA的文件,GI-120: Assignment of a Purchase and Sale Agreement for a New House or Condominium Unit 整理归纳。

楼花转让,是指原买家(first purchaser / assignor)在与建筑商(Builder)签订了新屋购买合同后,在建筑商把该房屋最后交付前,原买家把这个新屋购买合同转售给另一个买家(assignee purchaser)。要弄明白在楼花转让过程中谁需要支付GST/HST这个问题,最重要的一点是理清在交易过程中谁扮演“建筑商Builder”这个角色。此处的Builder,并不单单指负责实际建房的开发商,还可能包括在楼花转让里的“卖家”。

那么该如何判定谁是Builder呢?CRA的观点认为,这完全取决于买家当初购买新建房屋合同的主要目的(Primary Purpose),是用作自住或出租,还是想通过转售获得利润。如果是后者,则CRA会认为楼花转让人/卖家是Builder,需要向接手的买家收取利润部分的GST/HST,也就是说,作为楼花的接盘侠,不仅需要向实际的建筑开发商支付原购买合同价格的GST/HST,还需要向卖家支付加价部分的GST/HST。

举例说明,原始买家A与建筑开发商B签订了购买新建房屋合同,定价为40万,之后A以50万的价格把这个楼花转售与C。CRA认为A购买此楼花的主要目的是获得利润,因此,C需要向开发商B支付40万的GST/HST,同时C还需要向A支付加价部分10万的GST/HST。而A则需要将从C那里收回来的GST/HST缴付给CRA。

那么,问题来了,CRA又是凭什么去判定买家当初购买楼花的主要目的是为了获得利润呢?GI-120 中列出了以下几个因素供参考:

  • 楼花卖家在楼盘开始建造之前或在建造的当时就在寻求下一手买家
  • 楼花卖家没有选择用长期的封闭式的房屋贷款,而是通过短期的或开放式的房屋贷款去购买房屋
  • 楼花卖家的收入水平并不符合申请房屋贷款的要求
  • 楼花卖家的实际情况与购买楼花用作自住的意图相矛盾,比如说,4个成年人一起去买一个一室公寓用作自住,这显然是不合理的
  • 楼花卖家的一些行为特征反映出TA并没有打算在所购买的房屋里长住。比如说,一个人差不多在同一时期买入多于一处的房产,尤其是如果TA之前已经有过转售楼花的行为,那么CRA会特别的看重这一个因素,如果没有其他的证据去支持TA当初购入此楼花的主要目的为自住或出租,那么CRA就会认定该楼花转让是为了谋取利润

反之,如果一个人当初购买楼花的主要目的为自住或出租,但是由于一些无法预见的原因生活发生变故而必须转售该处楼花,则CRA不会认为TA是Builder,因此无需为加价部分向买家收取GST/HST。GI-120 里有给出几个例子进行具体分析,大家有兴趣的话可以看看。

此外,如果新屋楼花是用作自住或出租,买家还可以获得部分的GST/HST Rebate,申请比较简单,这里就不再作详细介绍了。

第一部分关于楼花转售GST/HST的问题到此结束。

第二部分:楼花转售所赚的钱该如何报税

首先,楼花转售赚的钱是必须要交税的,因为房子并没有最后交付使用,所以并不满足自住房增值税豁免(Principal Residence Exemption)的条件。

那么,这个赚到的钱,应该按照哪种收入去报税呢?

很多人会想当然的认为,楼花转售的获利属于资产增值,Capital Gain,因此只需要将增值部分的一半作为收入交税。

但是,CRA在综合考量卖家的各种因素后,有可能会判定楼花转售获利部分为商业收入,因此必须要全部作为收入交税。这些考量的因素包括:

  • 楼花卖家在最初签到楼花购买合约时所表达的对于房产使用目的的打算
  • 对于所表达的打算的可行性及合理性
  • 楼花所处的地理位置及开发类型准可的规定
  • 楼花卖家为其所表达的对于房产使用目的的打算所作出的努力,比如说是否有为之申请房屋贷款以及是什么类型的房屋贷款
  • 楼花卖家本身的职业及所在行业(地产经纪严重躺枪)
  • 楼花卖家持有该处物业的时间
  • 是否与其他人共同拥有该处楼,以及他们的职业,当初购买楼花时的打算和他们为之而做出的努力和行动
  • 楼花卖家之前有过楼花转售的交易

CRA在2016年开始执行一项新的规定,所有的房产出售不管是否获利都需要申报(请参考2016年房屋買賣的報稅新規定》。如果在楼花转售过程中没有合理报税,都有被追讨的风险,一般的追溯期为6年,如果一旦被CRA查到,则必须补缴所欠税款加上利息,还有相当于所欠税款50%的罚金。

第二部分关于楼花转售获利如何报税到此结束。

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