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2016年对于加拿大房地产来说是疯狂的一年,尤其是温哥华和多伦多这两大城市,上半年的涨幅已经不知道该用什么词来形容了。我自己家也是亲身经历其中,一买一卖幸好打了个平手。其后各级政府连番出招遏制楼市继续上涨,例如BC省对外国买家征收额外15%的物业转让税,还有温哥华市政府将要实施的空置房屋税,以及联邦政府提出的对于税法中关于自住房屋 (Principal Residence) 申报的新规定,再加上银行收紧贷款政策,近期的新闻好像看到房价有点回落的迹象了。加拿大未来的房地产市场将何去何从没有人知道,但是,如果您在2016年有卖过房子的在明年初报税的时候就一定要注意了。这也是本篇文章要写的,关于联邦政府提出的对于自住房屋申报的报税新规定。

很长一段时间以来,加拿大民间约定俗成的做法就是,假如纳税人在一年当中有出售房产,只要那个房产是自住房的话,是不需要报税的,因为自住房没有增值税 (Capital Gain)。虽然加拿大的所得税法 (Income Tax Act) 有明文规定,凡是有不动产的出售都必须申报,包括自住房。但是作为税法的执行者,加拿大国税局 CRA 在这方面对于纳税人是很宽松仁慈的,只要是所谓的“自住房”,纳税人就算不申报也没有关系。这就是此次新规定所要修补的一个税务漏洞 (Tax Loopholes)。

2016年10月3日,联邦财政部长 Bill Morneau 公布了对于自住房屋出售的新报税规定。在新的报税规定下,凡是在2016年1月1日之后出售的房屋,都必须填写新版本的 Schedule 3, Capital Gains (or Losses)。如果纳税人在持有所售出房屋的每一年里,这个房屋都是自住房的话,TA只需要在 Schedule 3 说明是自住房就可以了。如果这处房产某些年份并未符合自住房的要求,那么报税的时候还需要额外填写 T2091 (或 T1255) 去指定所售房产属于自住房的年份。

从2016年开始,有出售房屋的纳税人必须要向 CRA 申报自住房才能享受自住房的增值税豁免 (Principal Residence Exemption)。如果没有申报会有什么后果呢?假如在当年的报税中没有申报的话,CRA 允许过后补报,而纳税人将面临超过申报限期之后每月$100,最高$8,000的罚款。如果一直没有申报,CRA 保留将来查税审计的权利 (Reassessment),并且没有时间上的限制 (旧规定中是三年)。这个审计上的新规定,一定程度上反映了 CRA 在今后将会对更多的业主进行审计和重新评估,甚至否定之前已经评估通过的自住房增值税豁免。

假如所售出的自住房有一部分是用来出租(租金收入 Rental Income)或者是作为商业用途(如家庭办公室 Home Office),出租或用作商业用途的部分就不符合自住房的条件,因此不能享有增值税的豁免权。CRA 建议用面积比例进行计算,具体的方法将在新版本的 T4037 中详细说明。如果用作出租或者家庭办公室的区域没有申报过房屋折旧(Capital Cost Allowance),纳税人仍然可以享有整个房屋的资产增值豁免权。

下一篇文章,我将会详细写一下,在房屋买卖交易中的哪些情况,最容易引起 CRA 的特别关注。

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