2018523日更新:

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加拿大个人税务规划(一):全是套路

加拿大个人税务规划(二):夫妻之间

 


2017年个人报税攻略系列

(一): 强大的 MyAccount

(二): 获得更多退税的诀窍

(三): 有娃家庭的税务优惠政策

(四): 有娃家庭的政府福利大盘点

(五): 一张图助你快速弄懂 RRSP

(六):退休长者的税务优惠政策及政府福利

(七): RRSP和TFSA到底要不要“买”

(八): 新移民的第一次报税

(九): 那些年关于海外资产申报的传说

(十): 非居民税务

(十一): 自雇人士的“逃税”大法

(十二): 如何卖房子而不用交税

(十三): 如何更改以前的报税

(十四): 如何防范“CRA查税”的骗局

(十五): 自住房出租的相关税务问题

隔了三个星期,我这第15篇报税攻略终于都出来了。其实并没有偷懒哈,只是最近真的有点忙,然后又中了流感的招,所以就隔了足足三个星期才更新这篇。不过有件事情还是让我甚感欣慰的,虽然更新的速度不及之前那样勤快,但是阅读量却是稳步上扬啊,而且每天排在阅读榜首位的文章还都不一样,总是让我万分好奇,到底今天我的文章又在互联网世界的哪个角落被谁看到了又被谁分享了。这应该就是所谓的“momentum”吧,或者也可以说是“吃老本”……

好了,废话讲完回到今天这篇文章的主题,关于自住房出租的若干税务问题,也算是对最近所接触过的几个case的总结吧。

根据加拿大的税法,当一处住所的用途发生改变的时候,包括从自住变成出租,或者从出租变成自住,房屋用途发生改变视同出售(Deemed Disposition)。假若改变用途时的市场价格高于此房产的成本价,就会产生资产增值(Capital Gain),因此会对业主的税务产生影响。

下面就来说说,房屋用途发生改变的三种情况的资产增值税务问题。

(一)整个房屋从自住变成出租

当整个房屋从自住变成出租所产生的资产增值,可以通过自住房增值税豁免(Principal Residence Exemption – PRE) 这一税务政策来进行规避。需要提醒的是,从2016年起,自住房出售必须要申报才能享有PRE的待遇,这一规定同样适用于视同出售的情况。

假如此处房产是在加拿大以外的地方,而在从自住变成出租的时候其市场价格高于10万加元,则需要每年作为海外资产在T1135表上进行申报。

另一种做法,纳税人可以根据税法的section 45(2),选择延迟到房屋真正出售的时候再申报资产增值。并且,如果在房子出租的期间业主一直是加拿大的税务居民并且没有申报过房屋的折旧(Capital Cost Allowance – CCA),税法还额外多送四年,允许业主将此处房屋指定为自住房,哪怕业主本人完全没有住在里面。

举个例子,隔壁老王在1998年的时候花30万买了个房子自住,后来呢,交了个女朋友,在2007年的时候把自己的房子整个都租出去了,自己则搬到了女朋友的豪宅里。当时这个房子的市场价是100万。然后到2016年,在温哥华房价涨到最疯狂的时候,精明的老王把这个房子以300万的高价卖了。老王也非常听他会计师的话,在房子出租期间,没有申报过任何的房屋折旧(CCA)。

下面来比较一下有做S.45(2)选择和没有做S.45(2)选择的区别。

先来看没有做S.45(2)选择的税务处理:

  • 2007年从自住变成出租的时候所产生的资产增值70万(100-30),可以享有自住房增值税豁免的待遇,因此没有任何的税务影响。
  • 2016年当房子卖掉时候,所产生的资产增值为200万(300-100),其中的一半,也就是100万,会作为老王2016年的收入,需要缴纳的税款为$477,000 (联邦加BC省)。

再来看看做了S.45(2)选择的税务处理:

  • 2007年从自住变成出租的时候,因为并没有视同出售,因此没有任何的资产增值及相关税务问题。
  • 2016年当房子卖掉的时候,所产生的资产增值为270万(300-30)。从1998到2007这期间一共10年,再加上税法对于PRE奖励的1年,还有S.45(2)额外多送的4年,总共是15年,老王都可以把他这个房子指定为自住房。从1998年到2016年,他一共持有这个房子的时间为19年,因此老王可以享有15/19的自住房增值税豁免的待遇。也就是说,资产增值的一半的4/19,需要加到老王2016年的收入,需要缴纳的税款为$135,568。

对于S.45(2)的选择,只适用于整个房子从自住变成出租的情况,并且在改变用途的当年报税中就要向CRA提交这个申请。某些情况下,CRA允许过后补交,但是有可能会有罚款。

(二)房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室

根据CRA所提供的指引文件,假如以下三个条件都满足的话,当房屋的一部分从自住变成出租或家庭办公室的时候,并不会当作视同出售处理,因而也不需要向CRA进行申报。这三个条件包括:

1) 用于出租或家庭办公室的面积比例小于个人使用的部分

2)纳税人没有对房屋进行结构性的改动

3)在这期间房屋没有申报过折旧(CCA)

(三)房屋从出租变成自住

当房屋从商用变成自用的时候所产生的资产增值,就不能再通过自住房增值税豁免来规避了。但也还是有办法做税务规划的。根据税法S.45(3)的规定,假如房子在出租期间没有申报过折旧(CCA),可以选择延迟房子改变用途时所产生的资产增值税务,直到房子真正出售的时候再来计算实际的资产增值。

以上就是房屋用途发生改变的三种情况的资产增值税务问题的处理方法。除了出租或者用作家庭办公室以外,业主产权的变动,或者是从税务居民变成非税务居民时的房产处理,这些都属于视同出售的范畴。所以我的建议是,如果当年有发生与房屋有关的一切事件,请一定要向专业的会计师进行咨询。

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