2018523日更新:

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另:新系列文章《加拿大个人税务规划》现正更新中,欢迎查阅。

加拿大个人税务规划(一):全是套路

加拿大个人税务规划(二):夫妻之间

 


2017年个人报税攻略系列

(一): 强大的 MyAccount

(二): 获得更多退税的诀窍

(三): 有娃家庭的税务优惠政策

(四): 有娃家庭的政府福利大盘点

(五): 一张图助你快速弄懂 RRSP

(六):退休长者的税务优惠政策及政府福利

(七): RRSP和TFSA到底要不要“买”

(八): 新移民的第一次报税

(九): 那些年关于海外资产申报的传说

(十): 非居民税务

(十一): 自雇人士的“逃税”大法

(十二): 如何卖房子而不用交税

(十三): 如何更改以前的报税

(十四): 如何防范“CRA查税”的骗局

(十五): 自住房出租的相关税务问题

如果您在2016年有在加拿大出售过房产,不管是否自住房,在今年报税的时候都要比之前额外多做一件事情。这里所指的”出售”,包括真正的出售(Disposition)以及视同出售(Deemed Disposition)。比如说,当房子从自用变成出租的时候,或者是用来当做家庭办公室,或者是从商用转成自用,这些改变房子用途的情况都会被视同出售处理。

2016年10月3日,联邦财政部长 Bill Morneau 公布了对于自住房屋出售的新报税规定。在新的报税规定下,凡是在2016年1月1日之后出售的房屋,都必须填写新版本的 Schedule 3, Capital Gains (or Losses)。如果纳税人在持有所售出房屋的每一年里,这个房屋都是自住房的话,TA只需要在 Schedule 3 说明是自住房就可以了。如果这处房产某些年份并未符合自住房的要求,那么报税的时候还需要额外填写 T2091 (或 T1255) 去指定所售房产属于自住房的年份。

从2016年开始,有出售房屋的纳税人必须要向CRA申报自住房才能享受自住房的增值税豁免(Principal Residence Exemption)。如果没有申报会有什么后果呢?假如在当年的报税中没有申报的话,CRA允许过后补报,而纳税人将面临超过申报限期之后每月$100,最高$8,000的罚款。如果一直没有申报,CRA保留将来查税审计的权利 (Reassessment),并且没有时间上的限制 (旧规定中是三年)。这个审计上的新规定,一定程度上反映了CRA 在今后将会对更多的业主进行审计和重新评估,甚至否定之前已经评估通过的自住房增值税豁免。

如果想了解更多,请查看我之前的文章《2016年房屋买卖的报税新规定》

今天这篇文章,重点讲如何才能满足自住房资产增值税豁免的条件 – Principal Residence Exemption。

条件一: 什么样才算自住房?

可以是独立屋,城市屋,公寓,度假屋,移动屋,房车,甚至是一艘船,不管它是在加拿大,还是在海外,都可以被指定为自住房,只要您或者您的家人是加拿大的税务居民 (Resident of Canada),并且在一年当中的任何时候持有(Own)和居住在这个房子里(Live in it)。

条件二: 一个家庭只能指定一套自住房

自1982年后,每个家庭,可以同时拥有多处房屋,但是,每年只能指定一个自住房。符合资格的家庭成员包括:纳税人,纳税人的同性或异性配偶或同居伴侣或前任Ex,以及18岁以下的未成年子女。

也就是说,假如恋爱中的俩人,双方各自都买了房子,在没有结婚也没有同居的时候,各自都有一个自住房增值税豁免的名额。可一旦结婚了或者同居了,莫名其妙的,那个自住房增值税豁免的名额就变成只有一个了(坑爹啊!)

条件三: 土地面积

用来建房子的土地也可以被指定为自住房,但是面积不能超过1/2公顷(54,000平方英尺或5,000平房米)。

条件四: 要住多久 (The Ordinarily Inhabited Rule)

CRA的官方说法是具体情况具体分析。如果是度假屋的话,哪怕一年中只住上一两周其他时间都是空置的也可以指定为自住房。相反,有些人(Builder/建商)在一个房子里住了超过一年,当房产出售时的增值部分仍然可能会被CRA认为是生意收入因而不能获得自住房增值税豁免。

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